כשיורשים נכס מקרקעין בישראל לא מקבלים עלות מס חדשה השווה לערך הנכס במועד הפטירה. בישראל אין עליית בסיס (no step-up) במועד הפטירה, והיורש נכנס לנעלי המוריש עם עלות הרכישה המקורית שלו. המשמעות היא שמכירה עתידית של הנכס עלולה לחייב מס שבח שמחושב מהמחיר ששילם המוריש בזמנו, ולא מהשווי במועד שבו קיבלתם את הנכס. הכלל הזה, יחד עם הוראות הירושה על פי דין הקובעות מי יורש כשאין צוואה, הוא נקודת התקלה השכיחה בעיזבונות הכוללים נכס מקרקעין בישראל, בין אם היורשים תושבי ישראל ובין אם יש להם זיקה למדינה נוספת. משרד עו"ד מאיה זיו מלווה את שני המישורים האלה עבור לקוחות פרטיים ועסקיים כאחד, ולהלן הסבר על תרחיש הקצה, על ההקלות שלרוב ממתנות אותו, ועל אופן חלוקת העיזבון כשהמוריש לא הותיר צוואה תקפה.
מלכודת היעדר עליית הבסיס
בשיטות משפט רבות של המשפט המקובל, עלות המס של היורש בנכס שירש מתאפסת לשווי השוק במועד הפטירה. בישראל זה לא עובד כך. אין עליית בסיס. היורש נכנס לנעלי המוריש ונושא הלאה את מחיר הרכישה המקורי של המוריש כעלות הבסיס. כשהיורש מוכר בהמשך, הרווח החייב במס נמדד עד למחיר שהמוריש שילם, מה שעשוי להקיף עשרות שנות עליית ערך.
לגבי יחידים, מס השבח על מקרקעין מוטל בשיעור של 25% על הרווח הריאלי, כלומר הרווח לאחר הצמדה למדד וניכוי הוצאות מותרות (שיעור 2026). חשוב לקרוא את המשפט הזה בקפידה. ה-25% חלים על הרווח הריאלי ולא על הרווח הנומינלי, ובעל הכנסה גבוהה עשוי לשלם בנוסף גם מס יסף, כך ש-25% אינם תקרה מוחלטת.
למה זה מוצג כתרחיש קצה
כלל היעדר עליית הבסיס נשמע מאיים, ובנכס שהוחזק שנים רבות החשיפה לכאורה יכולה להיות גדולה. בפועל, שלושה גורמים מצמצמים לעיתים קרובות את החיוב או אף מבטלים אותו, ולכן המשרד מציג את שיעור ה-25% כתרחיש קצה ולא כתחזית.
הסתייגות חשובה אחת ללקוחות שאינם תושבי ישראל לצורכי מס. מוכר זר (שאינו תושב) אינו זכאי ככלל לפטור דירת המגורים היחידה, גם אם יש לו דירה אחת בלבד בישראל. לגבי נכס שנרכש לפני 1 בינואר 2014, מוכר שאינו תושב עשוי במקום זאת להשתמש בחישוב הליניארי (המוטב), הממסה רק את עליית הערך שנצברה לאחר 2014, אם כי הדבר מותנה ואינו אוטומטי. השאלה אם ניתן להסתמך עליו תלויה בנסיבות, ולכן יש לוודא את הזכאות לפני שמניחים הקלה. אותם שיקולי מס שבח וחישוב ליניארי עולים גם כשהמדובר ברכישת מקרקעין בישראל על ידי רוכשים זרים, ולכן נכון להכיר אותם כבר במועד הכניסה לנכס ולא רק במכירתו.
מי יורש כשאין צוואה
אם המוריש לא הותיר צוואה תקפה, העיזבון מתחלק לפי הוראות הירושה על פי דין שבחוק הירושה התשכ"ה-1965. לגבי מקרקעין בישראל, כגון דירה, הדבר מהותי גם עבור בעלים שמושבו בחו"ל, משום שלפי כללי ברירת הדין שבחוק הירושה מקרקעין בישראל כפופים לדין הישראלי (lex situs, דין מקום הנכס). דין מקום מושבו האחרון של המוריש עשוי לחול על מיטלטלין, אך הדירה בישראל מתחלקת לפי דיני הירושה הישראליים ועדיין מצריכה צו ירושה ישראלי. צוואה זרה כשלעצמה אינה מעבירה את הרישום בטאבו.
חלקו של בן הזוג שנותר בחיים לפי סעיף 11
סעיף 11 לחוק הירושה מקנה לבן הזוג שנותר בחיים מעמד מוגדר. ראשית, מעל לכל, בן הזוג נוטל את מיטלטלי משק הבית המשותף, שלפי הנהוג והנסיבות כוללים בדרך כלל גם את הרכב המשפחתי. לאחר מכן בן הזוג נוטל חלק מיתרת העיזבון, וגודל החלק הזה תלוי בשאלה אילו קרובים נוספים נותרו בחיים.
תוספת דירת המגורים המשותפת
סייג סעיף 11 מוסיף תוספת משמעותית במצב אחד מסוים. כאשר בן הזוג היה נשוי למוריש וחי עמו לפחות שלוש שנים בסמוך לפני הפטירה, בדירה שהיא חלק מן העיזבון, בן הזוג נוטל את חלקו של המוריש בדירה במלואו, בתוספת שני שלישים מיתרת העיזבון. תנאי זה מותנה ואינו אוטומטי. יש לעמוד בדרישת שלוש שנות החיים המשותפים, והדירה צריכה להיות חלק מן העיזבון. במקום שבו הוא חל, הוא עשוי להעביר את עיקר דירת המשפחה לבן הזוג שנותר בחיים.
טבלת חלוקה בהיעדר צוואה
שימו לב, אין מס ירושה או מס עיזבון בישראל על מה שעובר בחלוקה זו. ישראל ביטלה את מס העיזבון ואת מס הירושה החל מ-1 באפריל 1981, וזה כך ללא קשר לאזרחותם או לתושבותם של המוריש או היורשים. החשיפה למס בנכס מקרקעין שנירש היא מס השבח שתואר לעיל, והוא קם רק במכירה עתידית ולא בעת הירושה עצמה.
מסמכים זרים, אפוסטיל ותרגום לעברית
עיזבון בעל מרכיבים זרים כמעט תמיד כולל מסמכים שנערכו בחו"ל, כגון צוואה זרה, תעודת פטירה, או צו קיום צוואה. כדי להשתמש בהם בהליכי ירושה בישראל, חלים בדרך כלל שני תנאים פורמליים.
נקודה מעשית שכדאי להכיר. תיקון משנת 2023 לחוק הירושה הרחיב את סמכותו של הרשם לענייני ירושה לטפל במגוון רחב יותר של מקרים בלי הפניה אוטומטית לבית המשפט לענייני משפחה, לרבות מקרים שבהם מושבו של המוריש היה בחו"ל. הרשם עדיין רשאי להפנות עניינים מורכבים באמת לבית המשפט, אך המסלול עבור עיזבון בין מדינתי פשוט הפך לישיר יותר.
רשימת תיוג למסמכים בין מדינתיים
איך המשרד ניגש לנכס מקרקעין שנירש בישראל
העבודה על עיזבון בין מדינתי נעה בשני מסלולים במקביל. במישור הירושה, המשרד מבטיח את צו הירושה הישראלי, מזהה את היורשים לפי סעיף 11, ורושם את הנכס כראוי על שם היורשים. במישור המס, המשרד ממפה את עלות הבסיס הנגזרת מוקדם, אוסף את המסמכים שמקטינים רווח עתידי, ובוחן אם קיים פטור או אם החישוב הליניארי זמין, כך שמכירה עתידית מתוכננת ולא מאולתרת. עשיית שני הדברים יחד היא מה שמונע ממלכודת היעדר עליית הבסיס להפוך להפתעה יקרה. כשהנכס הוא חלק מתמונה רחבה יותר, כדאי לשלב את הירושה בתוך תכנון עיזבון למשפחות בין מדינתיות מבעוד מועד, כדי לעצב את העברת הנכסים מראש ולא בדיעבד.
הערה ללקוחות שיש להם גם זיקה לארצות הברית. הנתונים שלעיל הם כללים ישראליים. אזרחי ארצות הברית, לרבות בעלי אזרחות כפולה, ממוסים על ידי ארצות הברית על העיזבון העולמי שלהם, ויורש שהוא US person המקבל יותר מ-100,000 דולר מעיזבון זר חייב בדרך כלל להגיש טופס IRS 3520 גם אם הירושה עצמה אינה ממוסה בארצות הברית. אלה כללים של רשות המס האמריקאית (IRS), לא דין ישראלי, וכדאי להתייעץ עם יועץ מס אמריקאי מוסמך לגביהם.
מאמר זה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי. בין אם אתם יורשים תושבי ישראל ובין אם יש לכם זיקה למדינה נוספת, ובין אם מדובר בעניין פרטי או עסקי, משרד עו"ד מאיה זיו ישמח ללוות אתכם. לייעוץ בעניין עיזבון מסוים, אנא צרו קשר עם המשרד.
נבדק לאחרונה יוני 2026.
שאלות נפוצות
האם אני משלם מס ירושה בישראל כשאני יורש דירה בישראל?
לא. ישראל ביטלה את מס הירושה ואת מס העיזבון החל מ-1 באפריל 1981, ואין מס ירושה ללא קשר לאזרחותם או לתושבותם של המוריש או היורש. המס שיש לשים אליו לב הוא מס השבח, והוא קם רק אם וכאשר תמכרו בהמשך, ולא על הירושה עצמה.
מה בעצם עולה לי היעדר עליית הבסיס?
המשמעות היא שבמכירה עתידית הרווח החייב במס נמדד ממה שהמוריש שילם במקור, ולא מהשווי בעת שירשתם. ליחידים השיעור הוא 25% על הרווח הריאלי, לאחר הצמדה למדד (שיעור 2026), ומס יסף עשוי לחול בנוסף לבעלי הכנסה גבוהה. הצמדה למדד, הוצאות מותרות בניכוי, ופטור דירת מגורים יחידה אפשרי, מצמצמים לעיתים קרובות את החיוב או מבטלים אותו, ולכן שיעור ה-25% הוא תרחיש קצה ולא תחזית.
מי יורש את הנכס שלי בישראל אם אמות בלי צוואה?
העיזבון מתחלק לפי סעיף 11 לחוק הירושה. בן הזוג שנותר בחיים נוטל את מיטלטלי משק הבית ולרוב את הרכב המשפחתי מעל לכל, בתוספת מחצית מהיתרה כשיש ילדים, צאצאים או הורים, שני שלישים כשיש רק אחים, צאצאיהם או סבים, ואת כל העיזבון כשאין מאלה. סייג נפרד יכול להקנות לבן הזוג את חלקו המלא של המוריש בדירת המשפחה בתוספת שני שלישים מהיתרה לאחר שלוש שנות חיים משותפים.
האם הצוואה הזרה שלי תעביר את הדירה שלי בישראל בעצמה?
ככלל לא. מקרקעין בישראל כפופים לדין הישראלי (lex situs), ולכן דירה בישראל מטופלת לפי דיני הירושה הישראליים ומצריכה צו ירושה או צו קיום צוואה ישראלי. צוואה זרה, תעודת פטירה או צו צריכים גם לשאת אפוסטיל ותרגום נוטריוני לעברית כדי לשמש בהליך הישראלי.
האם מוכר שאינו תושב יכול בכל זאת להימנע ממס השבח?
מוכר שאינו תושב אינו זכאי ככלל לפטור דירת המגורים היחידה, גם אם יש לו דירה אחת בלבד בישראל. לגבי נכס שנרכש לפני 1 בינואר 2014, מוכר שאינו תושב עשוי להשתמש בחישוב הליניארי (המוטב), הממסה רק את עליית הערך שלאחר 2014, אם כי הדבר מותנה ויש לאשרו לפי הנסיבות לפני שמסתמכים עליו.
אודות הכותבת
עו"ד מאיה זיו היא מייסדת משרד עו"ד מאיה זיו. היא מביאה רקע פיננסי מובהק לעבודתה במקרקעין, עיזבונות ועניינים מסחריים בישראל, עם תואר מ-Baruch College וניסיון ב-Citi וב-Vornado, וכן חברה בלשכת עורכי הדין בישראל. היא מלווה לקוחות פרטיים ועסקיים, תושבי ישראל ובעלי זיקה בין מדינתית כאחד, בענייני מקרקעין, ירושה ועניינים מסחריים בישראל.
מקורות
החקיקה הישראלית הראשונית שעליה נשען מאמר זה.