צוואה שנחתמה ותקפה בניו יורק, בלונדון או בכל מקום אחר לא תעביר כשלעצמה את הדירה שלכם בישראל ליורשים. בישראל אין מס ירושה ואין מס עיזבון, ואין הורשה כפויה שמקבעת חלק קבוע לילדים, כך שהמכשול אינו מס ואינו חלוקה כפויה. המכשול הוא הליך ודין. הדירה נמצאת בישראל, ולכן דיני הירושה הישראליים הם שקובעים כיצד היא עוברת, והיורשים עדיין יזדקקו לצו של בית משפט או רשם ישראלי לפני שהבעלות בטאבו תשתנה. זו מלכודת שמפתיעה משפחות לא מעטות, והיא נתונה לשליטה מלאה כשמתכננים אותה מראש.
משרד עורכי דין מאיה זיו מלווה בעלי דירות ומשפחות בכל מיני מצבים, מתושב ישראל פרטי שמתכנן את העברת ביתו לילדיו ועד למשפחה שההון שלה חוצה גבולות, ומתאם את הצד הישראלי של תכנון העיזבון כך שהצוואה והמציאות הישראלית יצביעו לאותו כיוון. כאשר מעורבת צוואה זרה או אזרחות אמריקאית, המשרד מתאם גם את הצד הזה.
בישראל אין מס ירושה, וזה מפתיע אנשים
ישראל ביטלה את מס העיזבון ומס הירושה החל מ-1 באפריל 1981. אין כיום בישראל מס ירושה, מס עיזבון או היטל מוות, ללא קשר לאזרחות או למקום המושב של הנפטר או של היורשים (נכון ל-2026). דירה יכולה לעבור לדור הבא בלי מס ישראלי על עצם ההעברה.
זו בשורה טובה אמיתית. הסיבוך הוא שהיעדר מס ישראלי אינו אומר היעדר הליך ישראלי, וגם אינו אומר היעדר מס זר, כפי שמדגים מקרה האזרח האמריקאי בהמשך.
מלכודת ברירת הדין, מטלטלין מול הדירה
חוק הירושה התשכ"ה-1965 כולל כללי ברירת דין משלו, והם מפצלים את העיזבון באופן שמפתיע משפחות.
התוצאה המעשית היא שדירה בישראל של בעלים שמקום מושבו זר מתחלקת לפי דיני הירושה הישראליים, ולא לפי דין המדינה שבה התגורר הבעלים. הנחה רווחת ושגויה היא שדין מקום המושב הזר פשוט יחול על הדירה בישראל. במקרקעין, הוא לא יחול. הדירה הולכת אחרי ישראל.
זו הסיבה שצוואה זרה לבדה אינה מעבירה את הדירה. גם צוואה זרה תקפה לחלוטין צריכה לקבל הכרה ותוקף בהליך ישראלי לפני שהטאבו ישנה את הבעלים הרשום.
עדיין נדרש צו ירושה או צו קיום צוואה ישראלי
כאשר יש צוואה, היורשים מגישים בישראל בקשה לצו קיום צוואה. כאשר אין צוואה, הם מגישים בקשה לצו ירושה. בכל מקרה, צו ישראלי הוא שמסמיך את רשם המקרקעין להעביר את הבעלות. צו קיום צוואה זר אינו פועל מעצמו כנגד מקרקעין בישראל.
תיקון תשפ"ג-2023 לחוק הירושה הרחיב את סמכות הרשם לענייני ירושה לטפל ישירות ביותר מקרים מסוג זה, לרבות מקרים שבהם הנפטר התגורר בחו"ל ומקרים של צוואה בעל פה, העתק בלבד או צוואה פגומה, בלי הפניה אוטומטית לבית המשפט לענייני משפחה. הרשם יכול גם למנות מנהל עיזבון זמני בהסכמת כל היורשים. הרשם עדיין רשאי להפנות עניינים מורכבים או שנויים במחלוקת לבית המשפט, כך שזה ייעול ולא הבטחה למסלול שכולו דרך הרשם.
בעיית האזרח האמריקאי, אין אמנת מס עיזבון
אם אתם מחזיקים אזרחות אמריקאית, לרבות כאזרחים כפולים, היעדר מס ירושה ישראלי אינו מגן עליכם. ארצות הברית ממסה את אזרחיה על העיזבון העולמי כולו, והעיזבון העולמי הזה כולל את הדירה בישראל.
חשוב מכך, אין אמנת מס עיזבון בין ישראל לארצות הברית. אמנת 1975 בין ישראל לארה"ב (יחד עם הפרוטוקול מ-1980) חלה על מס הכנסה בלבד. משמעות הדבר היא שאין מנגנון אמנתי שמקל על חשיפת העיזבון של אדם אמריקאי לגבי נכסי ארה"ב, ואין תיאום אמנתי בין שתי השיטות במועד הפטירה. שתי המערכות פועלות זו לצד זו, ויש לתכנן סביב שתיהן.
לרוב העיזבונות האמריקאיים הפטור הפדרלי גדול. פטור מס העיזבון והמתנות הפדרלי האמריקאי לשנת 2026 עומד על 15 מיליון דולר לאדם, או 30 מיליון דולר לזוג נשוי (לעומת 13.99 מיליון דולר לאדם ב-2025), והפך לקבוע וצמוד אינפלציה לפי חוק One Big Beautiful Bill, עם שיעור מס עליון של 40 אחוזים. משפחות רבות נופלות מתחת לפטור הזה, אך מדובר במספר פדרלי אמריקאי, הוא עשוי להשתנות, והוא מתקשר עם מתנות שניתנו בחיים. אלה כללים של רשות המס האמריקאית (IRS), לא דין ישראלי, וכדאי לאמת את מצבכם עם יועץ מס אמריקאי.
התמונה ההפוכה, לא-אזרח אמריקאי עם נכסים בארה"ב
המצב ההפוך פחות סלחני בהרבה ומפיל משפחות בינלאומיות שמחזיקות נתח של נכסים אמריקאיים. נפטר שאינו אזרח אמריקאי ואינו תושב ארה"ב, המחזיק נכסים שמקור מיקומם בארה"ב, מקבל פטור מס עיזבון אמריקאי של 60,000 דולר בלבד. סכום זה אינו צמוד אינפלציה ולא השתנה במשך עשורים. מעבר לו, העיזבון מגיש טופס 706-NA לרשות המס האמריקאית ומשלם מס עיזבון אמריקאי בשיעורים המגיעים עד 40 אחוזים. נכסים שמקור מיקומם בארה"ב לעניין זה כוללים נדל"ן אמריקאי ומניות של תאגידים אמריקאיים.
כך, לקוח בינלאומי שמחזיק דירה בישראל וגם, למשל, נכס מניב בארה"ב או אחזקה משמעותית במניות הנסחרות בארה"ב, עלול לעמוד מול חיוב במס עיזבון אמריקאי על הנכסים האמריקאיים, גם כשישראל אינה גובה דבר. זה דין רשות המס האמריקאית, מיקומם של חלק מהנכסים (כגון קרנות מסוימות) תלוי במבנה שלהם, וכדאי לבחון זאת עם יועץ מס אמריקאי לפני שמניחים שאתם פטורים.
חובת הדיווח של יורש אמריקאי, טופס 3520
יש פריט אמריקאי נוסף שתופס את היורשים ולא את העיזבונות. אדם אמריקאי שמקבל יותר מ-100,000 דולר במצטבר בשנת מס מאדם זר או מעיזבון זר חייב להגיש לרשות המס האמריקאית טופס 3520, גם אם הירושה עצמה אינה חייבת במס הכנסה אמריקאי. ההגשה היא דיווחית, אך הקנס על אי הגשה אמיתי, 5 אחוזים לחודש ועד 25 אחוזים מן הירושה, בכפוף לחריג של סיבה סבירה.
במילים פשוטות, ילד אזרח אמריקאי שיורש דירה בישראל בשווי של יותר מ-100,000 דולר נדרש בדרך כלל לדווח ל-IRS, בזמן, גם כשאין מס אמריקאי על הירושה. זו חובת דיווח אמריקאית, לא ישראלית, והיא אחת ההגשות שנשכחות הכי הרבה בעיזבונות חוצי גבולות. המשרד הרחיב על מפת חובות הדיווח חוצות הגבולות במדריך על דיווח מס על ירושה חוצת גבולות, וכדאי לדבר עם יועץ מס אמריקאי על טופס 3520 הרבה לפני כל חלוקה.
מה דיני הירושה הישראליים עושים בפועל עם הדירה
מכיוון שהדירה כפופה לדין הישראלי, כדאי לדעת כיצד ישראל מחלקת עיזבון כשאין צוואה. לפי סעיף 11 לחוק הירושה, בן או בת הזוג שנותרו בחיים נוטלים תחילה את מטלטלי משק הבית המשותף (בדרך כלל כולל מכונית המשפחה), ולאחר מכן חלק מן היתרה התלוי במי עוד נותר בחיים.
קיימת גם הטבה לדירת המגורים המשותפת. כאשר בן או בת הזוג היו נשואים לנפטר וחיו עמו במשך שלוש שנים לפחות לפני הפטירה בדירה שהיא חלק מן העיזבון, בן או בת הזוג נוטלים את כל חלקו של הנפטר באותה דירה בתוספת שני שלישים מן היתרה. הוראה זו מותנית בשלוש השנים ואינה אוטומטית, כך שצורת המגורים של המשפחה משנה.
צוואה יכולה לשנות את רוב הדברים האלה, וזו בדיוק הסיבה שעריכת צוואה בעלת תוקף בישראל, או צו ישראלי שנותן תוקף לצוואה הזרה שלכם, היא לב התכנון.
נקודת היעדר עליית בסיס שכדאי לסמן מוקדם
בישראל אין עליית בסיס (step-up) במועד הפטירה. היורש יורש את עלות הרכישה המקורית של הנפטר. כך שגם אם ההעברה בפטירה אינה ממוסה, מכירה מאוחרת של הדירה שירשתם עלולה להפעיל מס שבח ישראלי המחושב ממחיר הרכישה המקורי של הנפטר, בדרך כלל בשיעור 25 אחוזים על הרווח הריאלי, מתואם אינפלציה (נכון ל-2026). זה תרחיש קצה ולא ודאות, מכיוון שתיאום האינפלציה והפטור לדירת מגורים יחידה עשויים להפחית או לאיין את החיוב בסופו של דבר. את מס השבח (מס רווחי ההון הישראלי) על מכירת דירה כזו המשרד הסביר גם במדריך על רכישת נדל"ן בישראל על ידי תושבי חוץ, וכדאי לבחון זאת לפני שהיורשים מחליטים להחזיק או למכור.
צ'קליסט, מסמכים וצעדים לצו ירושה
כשמגיע הזמן להעביר דירה בישראל לאחר פטירה, אלה בגדול הדברים שבקשה ישראלית לצו ירושה או צו קיום צוואה דורשת. מקרים חוצי גבולות נמשכים לא פעם מספר חודשים, כך שהתחלה מוקדמת עוזרת.
המשרד מרכיב את החומר בצד הישראלי, מתאם את דרישות האפוסטיל והתרגום, ועובד לצד עורך הדין הזר שלכם ויועץ המס האמריקאי שלכם כאשר מעורבת אזרחות אמריקאית או נכסים אמריקאיים.
כיצד המשרד מסייע
הדבר המועיל ביותר שכל בעל דירה יכול לעשות הוא לוודא שהתכנון תואם את הדרך שבה הדירה באמת תעבור בישראל, ולא להניח שמסמך אחד מסדר הכל. המשרד בוחן כיצד הדירה שלכם בישראל תעבור בפועל לפי הדין הישראלי, ולתושב ישראל פרטי זה אומר לוודא שהצוואה והחלוקה לפי הדין הישראלי מסתדרות זו עם זו ושהמסמכים מוכנים מראש. כאשר מעורבת צוואה זרה, המשרד מאתר כל פער בין הצוואה הזרה לבין התוצאה הישראלית, וכאשר מעורבת אזרחות אמריקאית או נכסים אמריקאיים, המשרד מסמן חשיפה למס עיזבון אמריקאי ולטופס 3520 עבור בני המשפחה הרלוונטיים. בכל המקרים המשרד מכין את המסמכים הישראליים מראש כך שהצו, כשיידרש, יהיה פשוט. המטרה פשוטה, שהאנשים שאתם מתכוונים שיירשו את הדירה שלכם בישראל יוכלו באמת לקבל אותה, בנקיון, כשיגיע הזמן.
מאמר זה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או מס. עיזבונות חוצי גבולות תלויים בעובדות הספציפיות, וכללי המס האמריקאיים המוזכרים כאן יש לאמת מול יועץ מס אמריקאי. אנא פנו לייעוץ לגבי מצבכם הפרטני.
נבדק לאחרונה יוני 2026.
שאלות נפוצות
האם ישראל גובה מס ירושה על דירה שאני מוריש לילדיי
לא. ישראל ביטלה את מס העיזבון ומס הירושה החל מ-1 באפריל 1981, כך שאין מס ישראלי על העברת הדירה במועד הפטירה, יהיו אשר יהיו האזרחות או מקום המושב שלכם או של היורשים. מכירה מאוחרת של הדירה שירשתם עשויה לעורר מס שבח ישראלי, וזה עניין נפרד.
יש לי צוואה תקפה ממדינת מוצאי, מדוע היא אינה מספיקה לדירה שלי בישראל
מכיוון שהדירה היא מקרקעין הנמצאים בישראל, דיני הירושה הישראליים חלים עליה לפי כלל lex situs, ולשכת רישום המקרקעין תעביר את הבעלות רק על סמך צו ירושה או צו קיום צוואה ישראלי. צו זר אינו פועל מעצמו כנגד מקרקעין בישראל, כך שהצוואה הזרה בדרך כלל עדיין צריכה לקבל תוקף בהליך ישראלי.
אני אזרח אמריקאי החי בחו"ל, האם הדירה שלי בישראל חשופה למס אמריקאי בפטירה
ארצות הברית ממסה את אזרחיה על העיזבון העולמי, שכולל את הדירה בישראל, ואין אמנת מס עיזבון בין ישראל לארה"ב שתקל על כך, מכיוון שאמנת 1975 חלה על מס הכנסה בלבד. עיזבונות רבים נופלים מתחת לפטור הפדרלי האמריקאי הגדול, אך זה דין רשות המס האמריקאית וכדאי לאמת את מצבכם עם יועץ מס אמריקאי.
ילדי, אזרח אמריקאי, עתיד לרשת. האם יש משהו שעליו להגיש
בדרך כלל כן. אדם אמריקאי שמקבל יותר מ-100,000 דולר במצטבר בשנת מס מאדם זר או מעיזבון זר חייב להגיש לרשות המס האמריקאית טופס 3520, גם אם הירושה עצמה אינה חייבת במס אמריקאי. הקנס על אי הגשה משמעותי, כך שכדאי להעלות זאת מול יועץ מס אמריקאי לפני כל חלוקה. זו חובת דיווח אמריקאית, לא ישראלית.
אילו מסמכים נדרשים ליורשיי כדי להעביר את הדירה בישראל
בגדול, תעודת הפטירה והצוואה (וכל צו זר) עם אפוסטיל, תרגומים נוטריוניים לעברית, פרטי היורשים והקשר המשפחתי, נסח הטאבו, והבקשה לרשם לענייני ירושה או לבית המשפט לענייני משפחה, ולאחר מתן הצו, רישום העברת הזכויות.
עו"ד מאיה זיו מלווה לקוחות פרטיים ועסקיים, בישראל ומחוצה לה, בתחומי הנדל"ן, העיזבון והמסחר, לרבות הצד הישראלי של עניינים חוצי גבולות. לפני המשפטים בנתה קריירה פיננסית ב-Baruch College, ב-Citi וב-Vornado, והיא חברת לשכת עורכי הדין בישראל. היא מביאה עין של אשת עסקאות אל המבנים המשפטיים שמזיזים נכסים והון בישראל ומחוצה לה.
מקורות
החקיקה הישראלית הראשונית שעליה נשען מאמר זה.