צוואה שנחתמה ותקפה בניו יורק, בלונדון או בכל מקום אחר לא תעביר כשלעצמה את הדירה שלכם בישראל ליורשים. בישראל אין מס ירושה ואין מס עיזבון, ואין הורשה כפויה שמקבעת חלק קבוע לילדים, כך שהמכשול אינו מס ואינו חלוקה כפויה. המכשול הוא הליך ודין. היורשים יזדקקו לצו של בית משפט או רשם ישראלי לפני שהבעלות בטאבו תשתנה, והדין שיקבע כיצד הדירה מתחלקת אינו נגזר ממקום הימצאה אלא ממקום מושבו של הנפטר. הדבר מפתיע משפחות לא מעטות, ותכנון מראש נותן לו מענה.
משרד עורכי דין מאיה זיו מלווה בעלי דירות ומשפחות במגוון רחב של מצבים, מתושב ישראל פרטי שמתכנן את העברת ביתו לילדיו ועד למשפחה שההון שלה חוצה גבולות, ומתאם את הצד הישראלי של תכנון העיזבון כך שהצוואה והמציאות הישראלית יצביעו לאותו כיוון. כאשר מעורבת צוואה זרה או אזרחות נוספת, מכל מדינה שהיא, המשרד מתאם גם את הצד הזה.
בישראל לא קיים מס ירושה או מס עיזבון
ישראל ביטלה את מס העיזבון ומס הירושה החל מ-1 באפריל 1981. אין כיום בישראל מס ירושה, מס עיזבון או היטל מוות, ללא קשר לאזרחות או למקום המושב של הנפטר או של היורשים (נכון ל-2026). דירה יכולה לעבור לדור הבא בלי מס ישראלי על עצם ההעברה.
זוהי הקלת מס משמעותית. הסיבוך הוא שהיעדר מס ישראלי אינו אומר היעדר הליך ישראלי, וגם אינו אומר היעדר מס זר, כפי שמדגים מקרה האזרח האמריקאי בהמשך.
כללי ברירת הדין, מטלטלין מול הדירה
חוק הירושה, התשכ"ה-1965, כולל כללי ברירת דין משלו, והם אינם פועלים כפי שרוב בעלי הדירות מניחים. ההנחה הרווחת היא שדירה בישראל נשלטת ממילא בדין הישראלי משום שהיא נמצאת כאן. זו אינה לשון החוק.
התוצאה המעשית חשובה יותר מן הניסוח. בחלק ניכר מן המקרים החלוקה של דירה בישראל אכן תיעשה לפי הדין הישראלי, אך לא משום שהדירה נמצאת כאן, אלא משום שדין מושבו של המוריש הוליך לשם. בעלים שמניח שהתשובה ידועה מראש עלול לגלות שהיא תלויה במקום מושבו ביום הפטירה, וזה בדיוק נתון שאפשר לתכנן סביבו.
הסיבה שצוואה זרה לבדה אינה מעבירה את הדירה נפרדת מכל זה, והיא מעשית. סעיף 136 מקנה לבית משפט בישראל סמכות לדון בירושתו של כל מי שהניח נכסים בישראל, ולשכת רישום המקרקעין תשנה את הבעלים הרשום רק על סמך צו ישראלי. גם צוואה זרה תקפה לחלוטין צריכה לקבל תוקף בהליך ישראלי לפני שהטאבו זז.
עדיין נדרש צו ירושה או צו קיום צוואה ישראלי
כאשר יש צוואה, היורשים מגישים בישראל בקשה לצו קיום צוואה. כאשר אין צוואה, הם מגישים בקשה לצו ירושה. בכל מקרה, צו ישראלי הוא שמסמיך את רשם המקרקעין להעביר את הבעלות. צו קיום צוואה זר אינו פועל מעצמו כנגד מקרקעין בישראל.
סעיף 67א לחוק הירושה מונה את המקרים שבהם בקשה חייבת לעבור מן הרשם לענייני ירושה אל בית המשפט. העברה היא חובה כאשר הוגשה התנגדות לבקשה, כאשר המדינה או מוסד ממוסדותיה צד לה, כאשר היועץ המשפטי לממשלה ראה לנכון ליזום הליך או להצטרף אליו, כאשר האפוטרופוס הכללי מייצג בבקשה אדם שרכושו מנוהל בידיו, כאשר הצוואה היא צוואה בעל פה, כאשר נפל בצוואה פגם או חסר, וכאשר על הירושה חלות הוראות הפרק השביעי לחוק, שהוא פרק המשפט הבינלאומי הפרטי. מעבר לכך רשאי הרשם להעביר לבית המשפט כל בקשה שראה לנכון להעביר. משפחה בינלאומית צריכה לתכנן על בסיס זה, משום שעיזבון שמושבו של המוריש היה בחו"ל נכנס בגדר הפרק השביעי.
אזרחות אמריקאית, אין אמנת מס עיזבון
אם אתם מחזיקים אזרחות אמריקאית, לרבות כאזרחים כפולים, היעדר מס ירושה ישראלי אינו מגן עליכם. ארצות הברית ממסה את אזרחיה על העיזבון העולמי כולו, והעיזבון העולמי הזה כולל את הדירה בישראל.
חשוב מכך, אין אמנת מס עיזבון בין ישראל לארצות הברית. אמנת 1975 בין ישראל לארה"ב (יחד עם הפרוטוקול מ-1980) חלה על מס הכנסה בלבד. משמעות הדבר היא שאין מנגנון אמנתי המקל על חשיפה כפולה ואין תיאום אמנתי בין שתי השיטות במועד הפטירה. שתי המערכות פועלות זו לצד זו, ויש לתכנן סביב שתיהן.
לרוב העיזבונות האמריקאיים הפטור הפדרלי גדול. פטור מס העיזבון והמתנות הפדרלי האמריקאי לשנת 2026 עומד על 15 מיליון דולר לאדם, או 30 מיליון דולר לזוג נשוי (לעומת 13.99 מיליון דולר לאדם ב-2025), והפך לקבוע וצמוד אינפלציה לפי חוק One Big Beautiful Bill, עם שיעור מס עליון של 40 אחוזים. משפחות רבות נופלות מתחת לפטור הזה, אך מדובר במספר פדרלי אמריקאי, הוא עשוי להשתנות, והוא נבחן יחד עם מתנות שניתנו בחיים. אלה כללים של רשות המס האמריקאית (IRS), לא דין ישראלי, וראוי לאמת את מצבכם עם יועץ מס אמריקאי.
התמונה ההפוכה, לא-אזרח אמריקאי עם נכסים בארה"ב
המצב ההפוך פחות סלחני בהרבה ומכשיל משפחות בינלאומיות המחזיקות נכסים אמריקאיים. נפטר שאינו אזרח אמריקאי ואינו תושב ארה"ב, המחזיק נכסים שמקום הימצאם בארה"ב, מקבל פטור מס עיזבון אמריקאי של 60,000 דולר בלבד. סכום זה אינו צמוד אינפלציה ולא השתנה במשך עשורים. מעבר לו, העיזבון מגיש טופס 706-NA לרשות המס האמריקאית ומשלם מס עיזבון אמריקאי בשיעורים המגיעים עד 40 אחוזים. נכסים שמקום הימצאם בארה"ב לעניין זה כוללים נדל"ן אמריקאי ומניות של תאגידים אמריקאיים.
כך, לקוח בינלאומי שמחזיק דירה בישראל וגם, למשל, נכס מניב בארה"ב או אחזקה משמעותית במניות הנסחרות בארה"ב, עלול לעמוד מול חיוב במס עיזבון אמריקאי על הנכסים האמריקאיים, גם כשישראל אינה גובה דבר. זה דין רשות המס האמריקאית, מיקומם של חלק מהנכסים (כגון קרנות מסוימות) תלוי במבנה שלהם, וראוי לבחון זאת עם יועץ מס אמריקאי לפני שמניחים שאתם פטורים.
חובת הדיווח של יורש אמריקאי, טופס 3520
יש פריט אמריקאי נוסף שתופס את היורשים ולא את העיזבונות. אדם אמריקאי שמקבל יותר מ-100,000 דולר במצטבר בשנת מס מאדם זר או מעיזבון זר חייב להגיש לרשות המס האמריקאית טופס 3520, גם אם הירושה עצמה אינה חייבת במס הכנסה אמריקאי. ההגשה היא דיווחית, אך הקנס על אי הגשה אמיתי, 5 אחוזים לחודש ועד 25 אחוזים מן הירושה, בכפוף לחריג של סיבה סבירה.
במילים פשוטות, ילד אזרח אמריקאי שיורש דירה בישראל בשווי של יותר מ-100,000 דולר נדרש בדרך כלל לדווח ל-IRS, בזמן, גם כשאין מס אמריקאי על הירושה. זו חובת דיווח אמריקאית, לא ישראלית, והיא מן ההגשות הנשכחות ביותר בעיזבונות חוצי גבולות. המשרד הרחיב על מפת חובות הדיווח חוצות הגבולות במדריך על דיווח מס על ירושה חוצת גבולות, וראוי לפנות ליועץ מס אמריקאי בעניין טופס 3520 הרבה לפני כל חלוקה.
כיצד דיני הירושה הישראליים מחלקים את הדירה
החלוקה שלהלן חלה כאשר הדין הישראלי הוא הדין החל, בין מכוח מושבו של המוריש ובין מכוח ההפניה החוזרת שבסעיף 142. לפי סעיף 11 לחוק הירושה, בן או בת הזוג שנותרו בחיים נוטלים תחילה את מיטלטלי משק הבית המשותף, ובכלל זה מכונית נוסעים כלשון הסעיף, ולאחר מכן חלק מן היתרה התלוי במי עוד נותר בחיים.
קיימת גם הטבה לדירת המגורים המשותפת, והיא שייכת אך ורק למדרג השני שלעיל, זה שבו נותרו אחים, צאצאיהם או הורי הורים. בתוך אותו מדרג בלבד, אם ערב הפטירה היה בן או בת הזוג נשוי למוריש שלוש שנים או יותר וגר עמו אותה שעה בדירה הכלולה בעיזבון, נוטלים הם את כל חלקו של המוריש באותה דירה, ובנוסף שני שלישים מן הנותר. כאשר המוריש הותיר ילדים או צאצאיהם או הורים, ההטבה אינה חלה כלל, ובן או בת הזוג נוטלים מחצית מן היתרה ואינם נוטלים את הדירה. זו נקודה שקל לטעות בה, והיא משנה את התוצאה במאות אלפי שקלים.
צוואה יכולה לשנות את רוב הדברים האלה, וזו בדיוק הסיבה שעריכת צוואה בעלת תוקף בישראל, או צו ישראלי שנותן תוקף לצוואה הזרה שלכם, היא לב התכנון.
היעדר עליית בסיס, נקודה שראוי לסמן מוקדם
ככלל, בישראל אין עליית בסיס (step-up) במועד הפטירה. היורש יורש את עלות הרכישה המקורית של הנפטר. כך שגם אם ההעברה בפטירה אינה ממוסה, מכירה מאוחרת של הדירה שירשתם עלולה להקים חבות במס שבח ישראלי, המחושב ממחיר הרכישה המקורי של הנפטר, בדרך כלל בשיעור 25 אחוזים על הרווח הריאלי, מתואם אינפלציה (נכון ל-2026). זה תרחיש קצה ולא ודאות, מכיוון שתיאום האינפלציה והפטור לדירת מגורים יחידה עשויים להפחית או לאיין את החיוב בסופו של דבר. את מס השבח (מס רווחי ההון הישראלי) על מכירת דירה כזו המשרד הסביר גם במדריך על רכישת נדל"ן בישראל על ידי תושבי חוץ, וכדאי לבחון זאת לפני שהיורשים מחליטים להחזיק או למכור.
יש לכלל הזה חריג אחד, והוא חי דווקא בנכסים המשפחתיים הוותיקים שמאמר זה עוסק בהם. סעיף 26(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין קובע שאם נפטר המוריש לפני 1 באפריל 1981, שווי הרכישה הוא שוויה של הזכות ביום פטירת המוריש. זו עליית בסיס אמיתית, והיא עשויה לשנות את התוצאה לחלוטין בדירה שהגיעה לידי המשפחה לפני אותו מועד. לפטירה שאירעה ב-1 באפריל 1981 או לאחריו חל סעיף 26(א)(2), ואז היורש נכנס לנעליו של המוריש.
רשימת בדיקה, מסמכים וצעדים לצו ירושה
כשמגיע הזמן להעביר דירה בישראל לאחר פטירה, אלה עיקרי הדברים שבקשה ישראלית לצו ירושה או צו קיום צוואה דורשת. מקרים חוצי גבולות נמשכים לא פעם מספר חודשים, כך שהתחלה מוקדמת עוזרת.
המשרד מרכיב את החומר בצד הישראלי, מתאם את דרישות האפוסטיל והתרגום, ועובד לצד עורך הדין הזר שלכם ולצד יועץ המס שלכם במדינה הרלוונטית, כאשר מעורבת אזרחות זרה או נכסים מחוץ לישראל.
כיצד המשרד מסייע
הדבר המועיל ביותר שכל בעל דירה יכול לעשות הוא לוודא שהתכנון תואם את הדרך שבה הדירה באמת תעבור בישראל, ולא להניח שדי במסמך אחד. המשרד בוחן כיצד הדירה שלכם בישראל תעבור בפועל לפי הדין הישראלי, וללקוח פרטי שכל ענייניו בישראל, משמעות הדבר היא לוודא שהצוואה והחלוקה לפי הדין הישראלי מסתדרות זו עם זו ושהמסמכים מוכנים מראש. כאשר מעורבת צוואה זרה, המשרד מאתר כל פער בין הצוואה הזרה לבין התוצאה הישראלית, וכאשר מעורבת אזרחות זרה או נכסים מחוץ לישראל, המשרד מסמן את החשיפה במדינה הרלוונטית, ובמקרה האמריקאי את מס העיזבון ואת טופס 3520 עבור בני המשפחה הרלוונטיים. בכל המקרים המשרד מכין את המסמכים הישראליים מראש כך שהצו, כשיידרש, יהיה פשוט. המטרה פשוטה, שהאנשים שאתם מתכוונים שיירשו את הדירה שלכם בישראל יוכלו באמת לקבל אותה, בלא מכשולים, כשיגיע הזמן.
מאמר זה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או מס. עיזבונות חוצי גבולות תלויים בעובדות הספציפיות, וכללי המס האמריקאיים המוזכרים כאן יש לאמת מול יועץ מס אמריקאי. אנא פנו לייעוץ לגבי מצבכם הפרטני.
נבדק לאחרונה יולי 2026.
שאלות נפוצות
האם ישראל גובה מס ירושה על דירה שאני מוריש לילדיי
לא. ישראל ביטלה את מס העיזבון ומס הירושה החל מ-1 באפריל 1981, כך שאין מס ישראלי על העברת הדירה במועד הפטירה, יהיו אשר יהיו האזרחות או מקום המושב שלכם או של היורשים. מכירה מאוחרת של הדירה שירשתם עשויה לעורר מס שבח ישראלי, וזה עניין נפרד.
יש לי צוואה תקפה ממדינת מוצאי, מדוע היא אינה מספיקה לדירה שלי בישראל
משתי סיבות נפרדות. הראשונה מעשית, סעיף 136 לחוק הירושה מקנה לבית משפט בישראל סמכות לדון בירושתו של כל מי שהניח נכסים בישראל, ולשכת רישום המקרקעין תעביר את הבעלות רק על סמך צו ירושה או צו קיום צוואה ישראלי, שכן צו זר אינו פועל מעצמו כנגד מקרקעין בישראל. השנייה מהותית, הדין החל על החלוקה נקבע לפי סעיף 137 על פי מקום מושבו של המוריש ולא לפי מקום הימצא הדירה, כך שהצוואה הזרה עלולה להוביל לתוצאה שונה מזו שהניחו עורכיה. יש כאן גם הקלה אחת, סעיף 140 מכיר בצוואה ככשרה מבחינת צורתה אם היא כשרה לפי הדין הישראלי, לפי דין מקום עשייתה, לפי דין מקום מושבו או מגוריו הרגיל של המצווה או לפי דין אזרחותו, כך שברוב המקרים הפגם אינו בצוואה עצמה אלא בהיעדר הצו הישראלי.
אני אזרח אמריקאי החי בחו"ל, האם הדירה שלי בישראל חשופה למס אמריקאי בפטירה
ארצות הברית ממסה את אזרחיה על העיזבון העולמי, שכולל את הדירה בישראל, ואין אמנת מס עיזבון בין ישראל לארה"ב שתקל על כך, מכיוון שאמנת 1975 חלה על מס הכנסה בלבד. עיזבונות רבים נופלים מתחת לפטור הפדרלי האמריקאי הגדול, אך זה דין רשות המס האמריקאית וראוי לאמת את מצבכם עם יועץ מס אמריקאי.
ילדי, אזרח אמריקאי, עתיד לרשת. האם יש משהו שעליו להגיש
בדרך כלל כן. אדם אמריקאי שמקבל יותר מ-100,000 דולר במצטבר בשנת מס מאדם זר או מעיזבון זר חייב להגיש לרשות המס האמריקאית טופס 3520, גם אם הירושה עצמה אינה חייבת במס אמריקאי. הקנס על אי הגשה משמעותי, כך שכדאי להעלות זאת מול יועץ מס אמריקאי לפני כל חלוקה. זו חובת דיווח אמריקאית, לא ישראלית.
אילו מסמכים נדרשים ליורשיי כדי להעביר את הדירה בישראל
בקווים כלליים, תעודת הפטירה והצוואה (וכל צו זר) עם אפוסטיל, תרגומים נוטריוניים לעברית, פרטי היורשים והקשר המשפחתי, נסח הטאבו, והבקשה לרשם לענייני ירושה או לבית המשפט לענייני משפחה, ולאחר מתן הצו, רישום העברת הזכויות.
עו"ד מאיה זיו מלווה לקוחות פרטיים ועסקיים, בישראל ומחוצה לה, בתחומי הנדל"ן, העיזבון והמסחר, לרבות הצד הישראלי של עניינים חוצי גבולות. לפני המשפטים בנתה קריירה פיננסית ב-Baruch College, ב-Citi וב-Vornado, והיא חברת לשכת עורכי הדין בישראל. היא מביאה עין של אשת עסקאות אל המבנים המשפטיים שמזיזים נכסים והון בישראל ומחוצה לה.
מקורות
החקיקה הישראלית הראשית שעליה נשען מאמר זה.